双降！上海楼市的下一轮“风暴”何时至？
2023年开年的第一个月，上海楼市变现如何？
【2023年1月上海楼市月报】
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受元旦及春节小长假影响，上海1月的新房整体供应节奏均有所放缓。
新房供应方面
1月，上海仅8个项目取证，共计新增供应房源1749套，预售面积约161567.71㎡，环比上月降幅非常大。
从区域供应来看，仅徐汇、青浦、杨浦及浦东4个区域有新增房源入市。不过，盘少但贵在“精”，浦江壹号、汇城南街里、蟠龙府二期、保利珑誉等，均是市场大热项目。
尤其是，入围分高达100.85分，成为上海积分制实行以来的第三个“百分项目”，仅此于复兴珑御（112.8分）和翠湖天地（102.24分）。
开盘认购情况
1月，上海共有20个项目开盘，19个项目完成了公证摇号（绿川馨康苑无需摇号），共计4425套房源，累计认购5382组。
其中，仅8个项目批次触发积分，较上月触发积分比例有所上升。最高分97.12分，为地处黄浦区董家渡的，备案均价145000元/㎡，核心区高价盘仍是抢手货。
此外如、、等项目，目前皆已清盘。
未触发积分的楼盘，则主要集中在临港（1个）、宝山（3个）、嘉定（3个）等周边成熟度相对较低的区域；另外，由于认购人数不佳，项目方申请了无需摇号，直接进行线下销售。
从1月成交的整体数据来看，受春节离乡、出行影响，成交量和成交面积“双降”！
据统计，1月，上海新房成交套数约7089套，环比下降约29.09%；成交面积约83.57万㎡，环比下降约27.70%。
对比去年同期，1月的销售状态不及2022年2月春节，但整体均价稳涨。
春节期间（1月21日-1月27日）仅18套新建商品房网签备案，同比下降98.2%；成交建面仅约2105㎡，同比下降98%。
但考虑到数据延迟和假期备案暂缓等多种原因，我们咨询了“不打烊售楼部”的成交数据，临港单盘成交量普遍保持在1-2套，横沔玖境约9套，中建熙江岳、建发熙和府分别成交20、17套，虹桥公馆三期不足10套。
春节期间的成交以及备案数据仅供参考，市场波动性较大。受春节假期影响，楼盘整体到访量下降较多，虽然辅以折扣、特价房源，但市场表现却不如以往，趋于冷静，亟待刺激回暖。
再看区域均价，上海1月新房成交均价约71456元/㎡，环比上涨约1.58%。
从各区域成交均价及涨跌幅情况来看，静安涨幅最大，成交均价约142561元/㎡，环比上涨约27.5%；奉贤涨幅次之，成交均价约41914元/㎡，环比上涨约13.41%。
最后再来看楼盘去化情况，越秀保利嘉悦云上、招商象屿公园1872排行前二，且将于一批次持续加推，招商象屿公园1872即将推出南区最后批次；中铁虹桥逸都已推出三个批次，入围积分持续走低（64.51、61.22、56.29）。
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在当前的经济环境下，房地产作为支柱型产业和传统消费业，对扩大内需、稳定经济有着举足轻重的作用。
虽然上海为极少数不依赖土地财政的城市之一，但要实现2023年5.5%的GDP增长目标，缩小财政赤字，提振市场预期，房地产市场仍需持续发力。
据2022年12月8日由自然资源部印发的《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，《通知》并未明确“取消”集中供地，而是对政策的进一步完善。
放宽供地批次的数量限制，适时调整分批次入市更有利于缓解房企压力，“不扎堆、不打挤”，进一步推动土地资源的合理分配，更能适应目前的市场大环境。
此外，在全国迎来新一轮将首付比例潮之际，“认贷不认房”也逐渐成为超30个城市的调控手段，买房门槛进一步“触底”，或将加速楼市回暖迎接“窗口期”。
就上海而言，房贷利率居于全国高位，目前最低首套利率4.65%，而全国平均首套主流利率为4.49%（数据源自贝壳研究院）。
在全国普降的大背景之下，上海的调整不出意外在路上了，不过作为一线核心城市，大概率也将围绕加点展开操作，降幅也不会过大。
就上海楼市的其他调整，上海两会期间，有政协委员就上海调整楼市思想政策提出建议，涉及限购、限贷、限售、限价等多个方面，针对性很强，但根据目前的楼市状况来看并不会那么快，上海将持续走“稳扎稳打”路线。
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